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物業管理企業的成本化經營與管理

新聞來源:商業事業部     發布時間:2014/2/18    瀏覽次數:1351

 

 

物業管理從產生初期的感性、無序,到迅速的發展狂熱的中期,再到平衡合理性的後期,經曆了20幾年的發展曆史。現在,我國的物業管理市場已日漸成熟。那麽,在市場經濟條件下,物業管理企業如何進行成本化經營與管理呢?

 

一、      物業管理與服務係統框架

物業管理與服務係統主要有會計信息係統、成本分配係統、服務成本計劃等部分組成。

 

(一)會計信息係統。主要包括:目標、相互關聯的組織部分、流程、產出等。會計信息係統主要是由財務信息係統和成本管理信息係統組成。物業的管理係統共6大部分組成:客戶服務係統、小區綠化係統、設備維修係統、環境衛生係統、安全管理係統、後勤支持係統組成。

 

(二)成本分配係統。原則是“不同的成本服務於不同的目的。”在物業管理中,客戶服務的成本用於滿足客戶一般需求的成本,其用途是滿足客戶服務的基本需求,即滿意度成本。不同的成本用於不同的服務目的。

 

(三)服務成本計劃。物業管理服務的流程,服務成本計劃用於建立成本管理係統可以使企業管理者更好的對企業的經濟和業績進行監督和管控。服務管理流程既可以是有形產品,也可以是服務產品。

 

服務與產品的四個顯著特征,無形性、不可分割性、異質性和易逝性。無形性是指服務沒有物質形態,看不見,摸不著。不可分割性是指對於服務來說產品與消費不可分割。異質性是指服務的成果與產品的質量相比變化的可能性更大。易逝性是指服務無法保存,而必須在提供時被消費。這些區別影響著與服務成果相關的計劃、控製和決策所需信息的類型。

 

二、      二線支持部門的成本分配

 

物業企業的部門應劃分為一線部門和二線管理支持部門。一線部門如客戶服務中心,是直接麵對物業小區的客戶提供直接的服務。為了保證一線服務高效、優質、及時、準確,物業企業應該有相應的支持部門;人力資源部、財務部等。這些部門人員提供培訓、資金管理、成本控製等二線部門的服務支持與管理性質的工作。

 

二線管理部門將這些成本分配到具體項目單位,成本分配不會對成本總額產生影響。成本總金額可能受到分配程序的影響。因為成本分配會影響產品報價、服務項目的盈利能力和管理人員的數量。所以,成本分配是一個非常重要的問題。

 

三、      標準成本法

 

物業企業應該通過單位標準成本,核算出各項服務成本。(1)每單位產出因投入多少資源;(2)投入的資源成本是多少?價格決策產生價格標準,數量決策產生數量標準,兩個標準相乘得到單位標準成本。

 

(一)  標準的建立。管理或者服務經驗、研究成果、以及來自實際工作人員的一線信息是數量標準的三個潛在來源。雖然經驗可以提供一些數據或者指導方案,但應該謹慎使用。現在的物業小區安防服務已經引進了很多高新技術用於管理和控製,從而提高了服務效率。

 

(二)標準類型。(1)理想標準;(2)可達到標準。物業管理企業理想標準要求效率最高化,質量最高化。它要求物業小區的設備性能完好,公司員工技術熟練,管理到位,不可發生疏忽情況。

 

總之,物業管理服務推行標準化成本管理具有很強的實用性和可操作性。物業企業全麵推廣標準化成本管理乃是現今市場經濟形勢下的人心所向,大勢所趨。

 

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