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“高空墜物”風險,物業公司應當及早預防!

新聞來源:原載於《現代物業•新     發布時間:2016/1/15    瀏覽次數:1166

隨著小區高層建築的不斷普及,小區業主被高空拋物砸中的事件時有發生。有關此類事件的新聞也屢屢見諸報端,一定時期內曾引起社會的廣泛關注。然而在這些高空拋物事件中,會涉及哪些法律知識?物業管理公司與業主是否承擔法律責任?現實中,筆者針對高空拋物問題與不少業主進行溝通過,其中就有一部分業主對涉及到的法律知識並不了解。事實上,“事不關己,未必就能高高掛起”沒有責任未必就一定不承擔責任。“無責”≠“免責”,你知道嗎?

2015720日下午5時左右,石家莊市學苑路附近的一個小區內,在緊臨高層,進出大門的主路上由於正值下班的高峰期,來往的人群很多。突然,從主路南側33號高樓上拋下來數個洋蔥,重重的砸在路上,一個從此走過的業主險些被砸中。鑒於該樓屢屢發生高空拋物事件,物業保安知悉後第一時間進行了報警,並迅速封鎖了“肇事”單元。警察到場後對“肇事”單元的各個樓層進行了排查,但是並沒有發現“肇事方”。雖然此事件沒有造成傷亡事故,最終以不了了之收場,但是由此引起的高空拋物風險不得不讓人深思、總結。同樣類似事件在深圳也曾經發生過。2006年,深圳好來居大廈高空拋物導致路人死亡案件,一度引起新聞媒體上的廣泛報道。在那起事件中,由於警方未能查找到肇事方,受害人父母通過訴訟把好來居大廈北側樓的74戶業主告上了法庭,最終法院判定該73戶業主(其中一戶業主有兩套房)每戶向受害方補償4,000元,總計29.6萬元。好來居的物業管理公司深圳市錦峰物業經營管理有限公司不承擔責任。

好來居大廈北側樓的73戶業主不是肇事方(警方未能查找到)卻成了被告,而且最終被法院判定承擔補償責任。向日葵视频官网下载ioses反過來再看看前麵所述的石家莊學苑路附近小區發生的那起高空拋物事件,如果那起事件造成了樓下行人傷亡會是什麽樣的後果?結論大家可想而知,那就是主路南側33號樓上的業主們也逃脫不了承擔補償責任的命運。

高空拋物的法律規定

《民法通則》第一百零六條第三款規定:“沒有過錯,但法律規定應當承擔民事責任的,應當承擔民事責任。”

《侵權責任法》第七條規定:“行為人損害他人民事權益,不論行為人有無過錯,法律規定應當承擔侵權責任的,依照其規定。”第八十七條規定:“從建築物中拋擲物品或者從建築物上墜落的物品造成他人損害,難以確定具體侵權人的,除能夠證明自己不是侵權人的外,由可能加害的建築物使用人給予補償。”

上述規定是國家從法的角度,以法的形式把承擔民事責任的主體明確下來,在某種條件下,無論是否存在過錯,均要承擔責任。對於《侵權責任法》中關於從建築物中拋擲物品致人損害的規定,其立法本意是從社會穩定因素出發,通過小的不公平來避免大的不公平。試想,如果受害人受到樓上高空拋物的侵害,又查不出樓上誰是明確的侵權人,那麽其後果就是沒有人承擔相應責任,受害人受傷治療以及傷殘賠償產生的費用就隻能由其自己及家人承擔,這對受害人本人肉體上、經濟上的創傷打擊很大。以法的形式在具備一定的環境條件下認定樓上可能造成損害的業主共同承擔補償責任(盡管會使無辜的業主受到牽連)的好處,在於一方麵保護了受害人,避免再加大其經濟上的痛苦,另一方麵是從社會角度考量,算得上是“緊急避險”,即讓多數人共同補償(小的不公平)來避免一個人獨立承擔(大的不公平)。

加害樓房業主承擔法律責任也不能隨意認定

加害樓房業主(使用人)承擔法律責任也不是隨意認定的,它需要具備一定的法律條件;同樣,在一定的情況下,也可以免除相關責任。

首先來看加害樓房業主(使用人)承擔責任的事實特點:

1、受害人受到傷害的事實清楚、明確。受害人在樓下正常行走,遭遇到樓上高空拋物的侵害,致受傷或死亡的事實存在,清楚無異議。

2、均未找到“肇事方”,即未明確責任方。受害人在受到傷害後,雖然及時選擇了報警,但是仍未能查找到“肇事方”,也就是沒有找到具體實施侵害的人。

3、承擔補償責任的業主係可能加害樓房的實際使用人。對受害人承擔補償責任的業主範圍僅限於加害樓房的使用人。這裏的加害樓房係指受害人在其樓下行走受到了傷害,至於是該樓上的哪一層哪一戶實施了侵害無法明確。加害樓房的使用人是指在侵權行為發生時建築物的實際使用人(建築物所有人、承租人、借用人、其他使用建築物的人)。

再來看加害樓房業主(使用人)免除承擔補償責任的條件:

1、能夠證明自己不是加害人免責。要想證明自己不是加害人,可以從發生時間、發生地點以及拋擲物上來進行分析佐證,比如發生損害時,證明自己並不在建築物中或者發生損害時,自己所處的位置不具有造成拋擲物致人損害的可能性,以及所拋擲的物品自己根本就沒有占有等。從司法實踐來看,上述證據最好能環環相扣,相互印證,盡量不是孤證。

2、能夠確定具體侵權人的,其他人免責。在警察機關或者法院單方不能取得相關證據的情況下能夠配合調取。比如能夠提供發生損害時的攝像、視頻資料等。總之,隻要是對能確定具體的侵權人有幫助的線索、資料都可以提供。如果能夠提供證據證明具體的侵權人,其他人免責。

高空拋物事件中物業服務公司是否承擔責任

2006年深圳好來居大廈高空拋物導致路人死亡案件中,盡管法院最終免去了好來居的物業管理公司深圳市錦峰物業經營管理有限公司承擔法律責任,但是,如果所發生的高空拋物事件造成了財產、人身傷害,且係因一些公共區域上的擱置物、懸掛物(樓宇外牆皮、公共樓道裏的閑置物)發生脫落、墜落造成他人損害,物業服務公司就應該承擔一定的補償責任。

《物業管理條例》第三十六條規定:“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。”《侵權責任法》第八十五條規定:“建築物、構築物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害,所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的,應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償後,有其他責任人的,有權向其他責任人追償。”

物業服務企業作為小區公共秩序、公共區域的管理者,負有維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的責任。其應當依據物業服務合同的約定對小區的公共部位、公共設施進行管理、維護,如果在管理、維護上不能證明自己沒有過錯,就應當依法承擔相應的法律責任。在這裏,法律上實行的是“舉證責任倒置”原則,即發生高空拋物損害時,物業服務公司需舉證證明自己的管理沒有過錯,否則就應該承擔一定的補償責任。

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